2010-й год стал одним из самых депрессивных для рынка недвижимости за всю современную историю Украины

07.02.2011

В 2010-м году жилая недвижимость Киева подешевела на -6.07%. Начав год с незначительного роста цен, недвижимость дорожала вплоть до апреля (около +1%). В начале лета наблюдалась коррекция – цены снизились на -1.8%. Однако к концу лета цены снова вросли до уровней начала года. Основной ценовой «сдвиг» проявился осенью – за четыре последних месяца 2010-го года жилая недвижимость подешевела на -6.3%.

На 01 января 2011 года средняя стоимость 1 кв.м жилья в Киеве составляла $1841.98. Для сравнения напомним, что ценовой кризисный минимум, который наблюдался в апреле 2009-го года, составлял $1823.61/кв.м. Таким образом, до «рекорда» осталось совсем немного. Ускорение темпов снижения в конце 2010 года многие связывают с усиленным желанием банков перед новым годом максимально очистить свои балансы от «плохих» активов, передает ibud.ua. С другой стороны сами заемщики, которые оказались не в силах тянуть ипотечное бремя, старались решить свои проблемы в уходящем году на фоне нагнетания новой волны девальвационной паники. Первая неделя нового года не показала увеличения темпов снижения, скорее наоборот – наблюдается стабилизация. Индекс ценового ожидания сегодня консервативен и наблюдается на нулевом уровне.


Стоимость квартир с усредненными параметрами на 01.01.2011 наблюдалась в следующих значениях:

- однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа - $53 094;

- стандартной однокомнатной квартиры - $71 170;

- двухкомнатной квартиры - $97 952;

- трехкомнатной квартиры - $130 185.

Единственный сегмент, который практически не подешевел – это квартиры в современных домах. Хотя в течение года здесь тоже наблюдались колебания, за календарный год уровень цен практически не изменился (-0.35%). Сильнее всех подешевели квартиры в домах 60-80-х годов постройки: «чешки» на -7.31%, «хрущевки» на -7.28%, серийные панельные дома на -7.35%, индивидуальные проекты 70-80-х годов постройки на -8.71%.

Анализ территориальных зон показывает, что сильнее всего подешевели серединные районы (-7.41%) и приближенные к центру районы (-6.32%). В центре осенью наблюдался ценовой «отскок», в результате чего снижение было не таким сильным – -4.17%. Периферийные районы подешевели за год на -6.27%.


2010-й год стал одним из самых депрессивных для рынка недвижимости за всю современную историю Украины. Рынок недвижимости практически единственный рынок в Украине, который не продемонстрировал реального ценового «отскока» после начала кризиса. Фондовый рынок уже отыграл большую часть своего кризисного снижения, ликвидность банковской системы приближается к докризисным отметкам, сырьевые и товарные рынки в своем большинстве демонстрируют уверенный рост цен. Один лишь рынок недвижимости продолжает демонстрировать медленное снижение, в лучшем случае - стабилизацию в некоторых сегментах.

Даже те аналитики, которые заявляют о росте цен (а такие субъекты хозяйствования, как ни странно, есть), не могут четко сформулировать причин и экономических предпосылок роста. Сложно формулировать нечто.

Концептуальных для рынка событий в 2010 году практически не наблюдалось. Некоторое снижение ипотечных ставок заинтересованные лица пытались выдать за «вернувшуюся» ипотеку, передает ibud.ua. В середине года граждане были захвачены ажитацией вокруг нового социального жилья по цене $400-$600 за кв.м, обещанного некоторыми политическими менеджерами. Но сказочная развязка на рынке так и не наступила. Вряд ли она наступит и в 2011-м. Да и кто же четко сегодня сформулирует, в чем же заключается эта самая «сказка»?

Спрос на недвижимость является функцией склонности к накоплению домохозяйств. Безусловно, в Украине есть семьи, способные к накоплению жилплощади. Но они, в своем большинстве, дезориентированы и финансово «обескровлены», поэтому не активны. Многие не могут себе дать ответ на вопрос – зачем они покупали недвижимость в 2006-2008 году? Раздумья уже приобрели длительный характер, и обещают дальнейшее пребывание в этом состоянии.

Но ответ рано или поздно будет найден. Управляемая инфляция имеет свойства «смазывать» ошибки и обязательства предыдущего экономического цикла, хотя не решает перманентных системных проблем неэффективного хозяйствования.

В попытке составить список «улучшений» рынка в 2010-м году сложно набрать хотя бы несколько пунктов. Кроме внедрения механизмов противодействия легализации средств, нажитых преступным путем, и введения символического налога на недвижимость, который будет действовать в 2011 году, Украине сложно продемонстрировать вообще что-либо.

Само по себе противодействие легализации не может привлечь инвестора на наш рынок, по факту внедряемые механизмы лишь ограничивают доступ малого (частного) инвестора и нивелируют его инвестиционный потенциал (реализацию потребности домохозяйств к накоплению). В Украине большинство накоплений граждан находятся под угрозой попасть в черный список FATF. На наш взгляд, сегодня более актуально разрабатывать механизмы легализации честно заработанных средств, передает ibud.ua. С другой стороны недвижимость, как инвестиционный актив, теперь не будет иметь дополнительного преимущества перед банковским депозитом, т.е. будет также прозрачна для силовых и финансовых институций. Это уберет с рынка лишнее (неэффективное) инвестиционное давление.

Налог на недвижимость также теоретически уменьшит спрос на недвижимость, но с учетом принятых параметров налог не будет иметь существенного влияния. Со временем у жителей малых городов возникнут вопросы, почему они платят за свои дома столько же налога, как и жители частных домов на Печерске в Киеве. Рано или поздно законодатель вернется к идее экономической оценке недвижимости и дифференцированного налога.

Позитивным для рынка фактором является некоторая активизация строительных работ. Строительство, пусть медленно, но все же идет. С другой стороны не все недострои нашли выход из финансового тупика и возобновили работы, вопрос доверия к рынку инвестиционного строительства остается на повестке дня.

Очень позитивным фактором для рынка является ввод в эксплуатацию некоторых масштабных инфраструктурных объектов в Киеве (новые станции метро, развязки, мосты), а также некоторых других городах. Если подготовка к ЕВРО – 2012 будет идти задекларированными темпами и дальше, через год все рынки Украины ощутят позитивный эффект. Важен не только факт наличия инфраструктурных объектов, который долгосрочно повышают ценность земли и недвижимости, но и тот дополнительный макроэкономический спрос, который генерируется любой масштабной стройкой.

В 2011-ом году, скорее всего, также будет наблюдаться борьба тенденций. Есть основания прогнозировать дальнейшее снижение реальных цен на квартиры. Стоимость домов в пригороде уже достигла отметки своей себестоимости, сильного снижения здесь больше не будет. В сегменте коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация, торговые помещения даже демонстрируют сигналы к росту, передает ibud.ua. Офисный сегмент остается в зоне риска неопределенности. Вакантность аренды офисных помещений все еще наблюдается на уровне, близком к 20-25%. Тенденция к сворачиванию деятельности малых предприятий и частных предпринимателей, формирующих существенную долю спроса на рынке аренды, продолжается.

Рассчитывать на активизацию первичного рынка в 2011-м году не стоит. Усилия строителей будут концентрироваться на завершении ранее начатых строек, рынок земель жилой и офисной застройки будет выходить из стагнации последним – количество не освоенных участков явно превышает наш строительный потенциал.

Улучшение условий ипотечного кредитования приведет к постепенному росту ликвидности рынка недвижимости. Увеличение ликвидности должно стать первым сигналом к реальному развороту тренда, но ожидать этого можно не ранее второй половины 2011 года. Нельзя также полностью игнорировать вероятность возникновения внешних волн спекулятивного финансового капитала, которые сейчас переживают многие развивающиеся экономики. Вероятность такого сценария увеличивается в свете участившихся в последнее время разговоров об отмене запрета на валютные ипотечные кредиты.

Станет ли 2011-й год переломным в новейшей истории рынка недвижимости Украины, можно будет узнать из наших обзоров, которые также не останавливаются в своем развитии и обещают в Новом году быть еще более интересными. В ближайшее время мы познакомим читателей с результатами наблюдений за торговой и офисной недвижимостью Киева, которые явно демонстрируют факт того, что офисная недвижимость в 2010-м году стоила дешевле, чем жилая, а также проинформируем о реальной стоимости и арендных ставках офисной и торговой недвижимости Киева.




Добавить комментарий

Имя
mowkjo, 08.03.2011 12:53:53
rQnSkB <a href="http://pxqsqjrczsip.com/">pxqsqjrczsip</a>, [url=http://luwiiywkfibd.com/]luwiiywkfibd[/url], [link=http://hoqijiwsicta.com/]hoqijiwsicta[/link], http://ihvyxncenyds.com/
Имя
terpilovteme, 11.10.2013 02:22:43
Привет Админ! кредит саратов без справки о доходах
втб спб адреса

<a href=http://newfound.ru>http://newfound.ru</a> и скачать игру crysis warhead через торрент бесплатно
<a href=http://garnett.ru>http://garnett.ru</a> и очень легкие игры для детей
<a href=http://onlineshare.ru>http://onlineshare.ru</a> и онлайн игры для девочек 3 лет пазлы
и <a href=http://pokraska-mdf.com>http://pokraska-mdf.com</a>
Имя
Гость, 11.10.2013 02:24:22
Оформить кредит в банке россии без поручителя : http://yesselear.ru новинки фильмов онлайн в высоком качестве http://dibilov-net.ru играть в онлайн игры здесь http://yeswaiplug.ru лучший seo софт тут http://doorwey-drop.ru
Имя
Гость, 11.10.2013 02:24:51
Оформить кредит в банке россии без поручителя :[url=http://yesselear.ru]yesselear.ru[/url] новинки фильмов онлайн в высоком качестве [url=http://dibilov-net.ru]dibilov-net.ru[/url] играть в онлайн игры здесь [url=http://yeswaiplug.ru]yeswaiplug.ru[/url]
Имя
jekajmeka, 15.10.2013 02:39:27
Привет Админ! юниаструм банк москва главный офис
кубань кредит адреса

<a href=http://minni.ru>http://minni.ru</a> и игры онлайн бесплатно стрелялки 3д леталки
<a href=http://shortname.ru>http://shortname.ru</a> и ньян кэт играть онлайн бесплатно
<a href=http://kenis.ru>http://kenis.ru</a> и играть в игры ранетки онлайн бесплатно и без регистрации
и <a href=http://pokraska-mdf.com>http://pokraska-mdf.com покраска мдф</a>
Имя
semenovichjura, 25.10.2013 09:11:50
Привет Админ! банковское кредитование малого бизнеса курсовая
банк ренессанс кредит москва телефон

<a href=http://moviemedia.ru>http://moviemedia.ru</a> и игра онлайн бесплатно без регистрации 1001 ночь
<a href=http://filament.ru>http://filament.ru</a> и скачать онлайн игру фифа 12
<a href=http://substruct.ru>http://substruct.ru</a> и игры симуляторы для девушек скачать бесплатно
и <a href=http://pokraska-mdf.com>http://pokraska-mdf.com покраска мдф</a>
Имя
timurGasanov, 02.11.2013 12:44:42
Привет Админ! юникредит калуга телефон
связной интернет банк личный кабинет вход

<a href=http://mastri.ru>http://mastri.ru</a> и бесплатные игры русские новые
http://boxcredit.ru и игры онлайн бесплатно смерть
http://dasty.ru и игры для мальчиков скачать бесплатно updated
и http://pokraska-mdf.com покраска мдф
Имя
LubimoavaKat, 03.11.2013 09:21:58
Привет Админ! экспресс кредитование волгоград

http://mixxreferat.ru и играть в игру онлайн бесплатно детские танки
http://sochinenietut.ru и скачать игры бесплатно на телефон samsung сенсорный стрелялки
http://cleverinvestor.ru и скачать игры бесплатно на компьютер без регистрации зума updated

http://cleverinvestor.ru и скачать лучшие онлайн игры торрент
http://iphonevkontakte.ru и игры про принцесс играть бесплатно
http://aret.ru и загадочный дом играть онлайн бесплатно без регистрации

http://yamac.ru и играть в соник икс 5 бесплатно онлайн
http://phonemania.ru и скачать игру jetpack joyride на андроид бесплатно
http://afox.ru и играть онлайн angry birds в космосе

http://dasty.ru и голодные игры смотреть онлайн бесплатно в хорошем качестве в контакте
http://korobkakreditov.ru и бесплатные игры онлайн для взрослых
http://bookpr.ru и скачать игру агент даш на компьютер бесплатно
Имя
LubimoavaKat, 03.11.2013 11:16:09
Привет Админ! оценка заявки на потребительские кредиты

http://mixxreferat.ru и скачать бесплатно игру temple run на телефон
http://sochinenietut.ru и игра машина давит зомби бесплатно
http://cleverinvestor.ru и играть бесплатную игру мафия

http://cleverinvestor.ru и играть флеш игры онлайн бесплатно финис и ферб
http://iphonevkontakte.ru и играть порно игры онлайн бесплатно
http://aret.ru и бесплатные игры ферма для девочек

http://yamac.ru и развивающие игры для детей 5-6 лет онлайн бесплатно для девочек
http://phonemania.ru и играть онлайн для малышей
http://afox.ru и игра subway surfers играть бесплатно на компьютере

http://dasty.ru и игра косынка скачать бесплатно на телефон
http://korobkakreditov.ru и онлайн тв смотреть бесплатно тнт
http://bookpr.ru и городок играть онлайн бесплатно
Имя
LubimoavaKat, 03.11.2013 11:28:50
Привет Админ! оао банк москвы сайт

http://mixxreferat.ru и бибигон игры для мальчиков бесплатно
http://sochinenietut.ru и игры для умных детей для девочек
http://cleverinvestor.ru и мини игры бесплатно без регистрации скачать

http://cleverinvestor.ru и игра лото играть онлайн бесплатно
http://iphonevkontakte.ru и бесплатные игры нарды длинные без регистрации
http://aret.ru и развивающие игры для детей от 3 лет лунтик скачать

http://yamac.ru и онлайн игра наруто скачать бесплатно
http://phonemania.ru и psp e игры скачать бесплатно
http://afox.ru и бесплатные игры для девочек доктор операция

http://dasty.ru и игра angry gran run играть онлайн
http://korobkakreditov.ru и скачать интересные игры для детей через торрент
http://bookpr.ru и игры для детей 4 лет готовка
Перейти к обсуждению на форуме >>
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений